土地市場(chǎng)是樓市的“晴雨表”，其成交表現(xiàn)對(duì)后市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售能產(chǎn)生十分重要的影響。

(相關(guān)資料圖)

6月的廣州土地市場(chǎng)，格外熱鬧。2023年上半年有一半的涉宅用地在6月出讓，7宗出讓成功，4宗溢價(jià)成交，其中3宗封頂搖號(hào)。

至此，2023年上半年廣州土地市場(chǎng)成績(jī)新鮮出爐。據(jù)羊城晚報(bào)全媒體記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年廣州共計(jì)供應(yīng)了21宗涉宅用地（包括純宅地和商住地），掛牌起始總價(jià)約431.8億元，共成交16宗，成交總價(jià)約431.2億元，占掛牌量的99.85%。

有超過(guò)半數(shù)（9宗）成交的地塊為溢價(jià)出讓，占比約56%，是廣州自2021年以來(lái)同期溢價(jià)地塊占比最高的一個(gè)上半年，其中，有8宗地塊的競(jìng)拍價(jià)達(dá)到封頂價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，可見(jiàn)這些地塊中有不少是房企眼中的“香餑餑”。

分區(qū)域來(lái)看，21宗供應(yīng)地塊中，番禺區(qū)有6宗，荔灣區(qū)5宗，增城區(qū)3宗，天河區(qū)和南沙區(qū)分別2宗，白云區(qū)、從化區(qū)和花都區(qū)分別1宗。成交情況冷熱不均，天河區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)都出現(xiàn)了競(jìng)拍封頂搖號(hào)的地塊，番禺區(qū)更是有5宗地塊競(jìng)拍封頂搖號(hào)，而增城區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)共4宗底價(jià)成交，3宗流拍或因故終止競(jìng)拍。

中心城區(qū)火熱，資產(chǎn)包地塊分拆受追捧

6月26日，荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西AF0215059地塊（蕙蘭苑）被保利發(fā)展以約14.29億元競(jìng)得，溢價(jià)1.42%，該地塊原為萬(wàn)科在2017年以551億元巨資拿下的廣信資產(chǎn)包的一部分，如今被政府收儲(chǔ)后重新推出市場(chǎng)。同時(shí)，伴隨著6月13日荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地塊（紫蘭苑）被中海地產(chǎn)以約19.92億元底價(jià)競(jìng)得。目前，荔灣區(qū)花地灣板塊已聚齊萬(wàn)科、中海、保利三大開(kāi)發(fā)商。

2023年，荔灣區(qū)土地市場(chǎng)十分活躍，共供應(yīng)5宗住宅用地，除上述兩宗地塊以外，今年廣州首宗搖號(hào)地塊也誕生在該區(qū)——荔灣區(qū)花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊迎來(lái)13家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終被武漢城建搖號(hào)拿下，成交價(jià)約19.3億元，樓面地價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。

荔灣區(qū)橋梓大街南側(cè)AF010645地塊以底價(jià)21.59億元出讓，小梅大街7號(hào)AL011408地塊流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，荔灣區(qū)上半年土地市場(chǎng)成交金額位列全市第二，攬金規(guī)模約75.1億元。

上半年廣州其他中心城區(qū)供應(yīng)地塊不多，但熱度明顯。天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊以約44億元底價(jià)出讓；一手住宅供應(yīng)缺乏的天河員村則搶足戲碼，天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊收到了二十多個(gè)號(hào)碼牌的競(jìng)拍，共計(jì)30輪出價(jià)至封頂搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被佛山市南海雅置投資有限公司以約21.85億元競(jìng)得，該公司與保利存在合作關(guān)系，因此業(yè)界認(rèn)為保利將是該地塊的開(kāi)發(fā)商，這宗地塊的成交樓面地價(jià)高達(dá)57281元/平方米，成為了廣州樓面地價(jià)第二高價(jià)的地塊。

白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊因自身素質(zhì)過(guò)硬，也引來(lái)了18輪競(jìng)價(jià)，最終由廈門(mén)國(guó)貿(mào)以約24.8億元拿下，“過(guò)江龍”再次在廣州土地市場(chǎng)亮相。

外圍區(qū)域冷熱不均，番禺區(qū)“一枝獨(dú)秀”

2023年上半年，廣州外圍區(qū)域的土地市場(chǎng)分化明顯。番禺區(qū)表現(xiàn)突出，6宗地塊中，5宗成功出讓，且競(jìng)拍過(guò)程都進(jìn)入到了封頂搖號(hào)的環(huán)節(jié)，搖號(hào)率高達(dá)83%。

其中，番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊被江蘇亞倫集團(tuán)以23.23億元競(jìng)得；漢溪大道北側(cè)兩宗地塊被華潤(rùn)置地和香江實(shí)業(yè)以總價(jià)166.89億元競(jìng)得；大龍街番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊被保利置業(yè)以10.38億元競(jìng)得；大龍街番禺大道以西BC0613006地塊被路勁地產(chǎn)以12.9億元競(jìng)得。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，番禺區(qū)今年上半年宅地出讓金高達(dá)213.4億元，躍居全市第一，比去年同期大漲1388%。

專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，近期番禺地市熱度較高，主要有幾個(gè)因素使然：一是推出的地塊較為優(yōu)質(zhì)，不僅地段較為成熟，地價(jià)也與周邊一二手房有明顯的價(jià)差，利潤(rùn)空間相對(duì)可觀；二是置業(yè)需求有支撐，不僅可以承接中心城區(qū)的價(jià)格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區(qū)前列，地緣置換需求充足；三是近年以萬(wàn)博板塊為首的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)在市場(chǎng)上表現(xiàn)較好，起到了帶動(dòng)區(qū)域的“吸睛效應(yīng)”。

其他外圍區(qū)域的土地市場(chǎng)相對(duì)平靜，增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號(hào)地塊以19億元底價(jià)被增城區(qū)城投拿下，另外兩宗地塊終止出讓；南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)慶盛樞紐區(qū)塊東涌大道地塊被越秀地產(chǎn)以22.46億元底價(jià)競(jìng)得，南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路地塊被星河地產(chǎn)以3.055億元底價(jià)競(jìng)得；花都區(qū)廣花公路東三地塊（二期）被寶信地產(chǎn)以約7.1億元底價(jià)競(jìng)得；從化區(qū)一宗地塊流拍。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，在當(dāng)前新房市場(chǎng)銷售不及預(yù)期的背景下，房企拿地基本偏向具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)且銷售預(yù)期確定的地塊。

供地模式再優(yōu)化，熱門(mén)地塊引來(lái)“過(guò)江龍”

集中供地政策始于2021年2月，通過(guò)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，進(jìn)行住宅用地拍賣，從保障供應(yīng)、提高信息透明度兩大方面，讓房企有了更多選擇，但這一政策對(duì)房企資金要求極高，數(shù)十宗地需在一至兩天內(nèi)完成出讓，房企前期要繳納高額保證金。隨著近一兩年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，大部分房企出現(xiàn)資金流緊張的情況，“兩集中”的供地模式，也迎來(lái)與時(shí)俱進(jìn)的優(yōu)化。

自今年起，廣州土地市場(chǎng)雖延續(xù)去年“小規(guī)模供應(yīng)”模式，但成交時(shí)間對(duì)比以往有改變，不再采用“同一日、同一時(shí)段多宗地塊”的集中出讓模式，而是采用了“集中掛牌、分批成交”的模式，呈“精準(zhǔn)供應(yīng)稀缺地段”的特征，這種變化使得房企不需要在同一時(shí)段投入過(guò)量的資金在土地市場(chǎng)上，減輕房企資金壓力，讓土拍的成交率更有保障。

供地模式優(yōu)化成果顯著，今年上半年廣州涉宅用地共成交16宗，成交總價(jià)約431.2億元，溢價(jià)成交的地塊占比約56%，是廣州自2021年實(shí)行集中供地以來(lái)同期溢價(jià)地塊占比最高的一個(gè)上半年。

與此同時(shí)，2023年上半年廣州土地市場(chǎng)也引來(lái)了華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、廣州城投、寶信地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、武漢城建等多家國(guó)企、央企，以及星河地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、江蘇亞倫集團(tuán)等多家民企，久違的搖號(hào)盛況更是出現(xiàn)了許多次。其中，不乏省外“過(guò)江龍”企業(yè)進(jìn)駐拿地，可見(jiàn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)于房企而言還是具備有相當(dāng)?shù)奈屯顿Y價(jià)值。